房地产业是关系到国计民生的产业,在国民经济中占据着十分重要的地位。建国以来，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立、完善和住房制度改革的不断深入，忻州房地产业从无到有，不断发展壮大，迅速地改变着城市的面貌，极大地提高了人民的生活水平，房地产业已经成为推动国民经济又好又快发展的一支重要力量。党的十七大的胜利召开，标志着我国的改革与发展已经站在了一个新的历史起点上。随着党的十七大一系列重大战略思想和重大战略决策的贯彻落实，全面建设小康社会以及以改善民生为重点的和谐社会建设的全面加快和推进，忻州房地产业必将迎来一个全新的发展阶段。

房地产业的发展历程

房地产业的发展与我国经济体制改革尤其是住房制度改革是紧密相联同步展开的。尤其是改革开放30年来，我国住房制度改革逐步深入，实现了住房供给由福利分房到市场与政府共同保障、住房资金由以政府和单位出资为主到以个人出资购房为主、住房分配由公房实物分配到商品化货币购买的转变。与此同时，忻州房地产业在经济发展和体制创新两大动力的推动下，也经历了复苏、起步发展、快速发展和调控调整等阶段，取得了辉煌的成就。1987年至2008年，忻州房地产开发业投资年均增长52.2 %，占全社会固定资产投资的比重从1987年的 0.06%上升到2008年的8.63%。房地产业已经成为忻州国民经济的重要产业。

    （一）房地产业复苏阶段（1978－1986年）

建国初期，随着计划经济体制的建立，我国把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配，近乎无偿使用，使住房的正常循环生产难以为继，加上当时受重生产轻生活的思想影响，对住房问题重视不够，居民住房十分紧张，这种状况一直延续到改革开放初期。邓小平同志在1978年、1979年先后提出可以允许私人建房，城市居民可以自购自建，要联系房价调整房租等指示，理论界也相应地提出了住房商品化等观点，以此为标志，拉开了中国住房体制改革的序幕。1980年10月，国务院正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅。到1985年底，全国有160个城市和300个县镇实行了补贴出售公房。从1986年开始，进行了以提高房租、增加工资、变暗补为明补、变实物分配为货币化分配为指导思想的公房租金改革。这一阶段的理论探索、改革试点和改革政策措施的出台，从理论上、思想上为房地产业的复苏奠定了基础。

    （二）房地产业起步发展阶段（1987-1998年）

1988年1月，国务院召开了全国住房制度改革工作会议，决定用3-5年时间，在全国城镇分期分批进行住房制度改革，同时国务院颁布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和稳妥推进阶段。同年4月山西省人民政府颁布了《山西省城镇住房制度改革实施意见》，1991年忻州城区开展了房屋所有权登记发证的调研工作，提出了“提租出售、租售并举、新房新制度、老房老办法”的改革思路，进一步推进了住房制度改革。1992年忻州城区成立了城区住房制度改革领导组。1993年出台了《忻州城区集资建房管理暂行办法》、《忻州城区商品房出售管理暂行办法》等配套性文件。1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定了要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）发布，决定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国实行了四十多年的住房实物分配制度从政策上退出了历史舞台。因此，国发[1998]23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的商品化住房制度的开始。在这一阶段，忻州房地产开发企业数量逐渐增多，开发投资不断增长，尤其是住宅开发投资和销售面积大幅度增加。1987-1998年，全市房地产开发投资累计完成20213万元，年均增长58.4%；住宅投资累计完成10381万元，年均增长21.9%；销售面积累计达31.74万平方米，年均增长47.2%。伴随着房地产开发热潮的兴起，涉及房地产开发各个环节的房地产经营、咨询、评估以及物业管理等行业企业也应运而生，进一步促进了房地产业的发展。

（三）房地产业快速发展阶段（1999-2004年）

1998年，中央决定于2000年1月1日前在全国范围内彻底取消福利分房，全面实行货币化商品化住房制度，中国人民银行出台了《个人住房担保贷款管理办法》，为房地产业的发展带来新的机遇。1999年4月，为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，国务院又制定出台了《住房公积金管理条例》。针对我国房地产市场发展不平衡,一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范,对房地产市场的监管和调控有待完善等问题，2003年9月，国务院又颁发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）。同年10月，山西为深入贯彻国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和山西省人民政府《关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》（晋政发〔2002〕6号）。可以说从1999年开始，我国住房制度改革进入了一个全新的不断完善、全面推进的新阶段。在这一阶段，全市房地产开发投资累计完成40267万元，平均增长9.02%，销售面积累计达29.09万平方米，年均增长19.9 %。。在国家政策的引导下，住房正成为新的消费热点和新的经济增长点，房地产市场也逐步走向全面拓展和完善的新阶段。

（四）房地产业调控调整阶段（2005年-至今）

    国发[2003]18号文件实施以来，我国房地产业得到迅猛发展，但同时也出现了房价上涨过快、中低收入阶层住房难等问题。2004年忻州市出台了《忻州市城镇最低收入家庭廉租房管理办法》。为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，2005年3月，国务院办公厅颁发了《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见(“国八条”),2006年5月，国务院又出台了稳定房价，整顿房地产市场秩序的六项措施（即“国六条”）。当月，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，出台了著名的“90/70”政策，即90平方米以下的套型面积的住宅年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。同年8月，建设部又出台了《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》，严厉要求各地建立廉租房制度并制定中长期发展规划。2007年8月7日国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），引起了社会各界的广泛关注。24号文件首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。2008年出台了《忻州城区城市最低收入家庭廉租住房补贴实施办法》。在这一阶段，全市房地产开发投资结构改善，针对中低收入家庭的住房建设步伐加快。

房地产业发展的现状与贡献

忻州市有房地产开发企业始于1987年，二十多年来，在市委、市政府的正确领导下，在广大房地产业工作者的努力奋斗下，房地产开发企业从无到有，从小到大，已成为推动经济发展的一支重要力量。一是房地产开发企业数量不断增多。从1987年出现的第一家开始，到1998年全市注册登记的房地产开发企业只有12家，2005年发展到55家，到2008年底已达110家。二是房地产开发投资大幅度提高。1990年房地产开发投资317万元，2000年提高到8542万元，2008年底已达121347万元。三是房地产开发企业所有制结构发生深刻变化，日益呈现多元化，民营企业发展迅猛。到2008年底，全市非国有房地产开发企业达到104家，同比增长15.6%，非国有企业个数占全部企业个数的比重逐步提高。四是房地产市场需求增加，销售看好。1987-2008年，商品房累计竣工面积为242.49万平方米， 同期商品房累计销售面积达到246.32万平方米、销售额33.1亿元，分别以年均37.5%和52.7%的较快速度增长。

伴随着工业化和城市化的进程，房地产业在国民经济稳步增长、快速增长的大背景下繁荣起来，一幢幢高楼拔地而起，房地产业的快速发展，为忻州市经济增长、城市建设和人民生活水平的提高做出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业及经济发展新的增长点。

1、投资规模迅速扩大，占固定资产比重不断上升，促进了经济发展。1987年全市房地产开发投资只有18万元，占全市社会固定资产投资的比重仅0.06％，2000年提高到4.01％，2008年底，全市房地产开发投资所占比重提到8.8％。忻州市房地产业随着全市社会经济的快速发展，日渐壮大，房屋开发投资在全社会固定资产投资的比重逐步提高，行业地位不断得到巩固和提高。房地产业已逐渐成为忻州市国民经济中充满朝气和活力的新产业。

2、加快了城市化进程，提升了城市品位。按照市政府城市建设的总体规划，房地产开发企业抓住发展机遇，积极参与旧城改造和新区开发建设，城市框架在成片的住宅小区建设和鳞次栉比的高楼大厦点缀下不断拉大。随着房地产开发由卖方市场向买方市场的过渡，开发商的经营理念也在由单纯追求效益向效益、质量、环境、品位并重转变，房屋质量日益提高，布局日趋合理，居住环境不断改善，城市品位得到提升。近几年来忻州市开发建设的规模小区、高层楼盘、商贸广场等，现代气息浓厚，已经或正在成为城市建设的亮点。

3、促进了房地产开发队伍的不断扩大，增加了就业机会。由于房地产基本上属于劳动密集型产业，房地产业的快速发展不但能派生物业管理、房地产中介等新兴行业，而且直接带动建筑、装饰等行业的发展，增加就业机会。从1984年忻州市第一家房地产开发公司挂牌成立，到1995年达到170人，2001年达到 647人，到目前全市房地产企业从业人员已达2805人。房地产开发公司已由80年代初期单一的全民所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合资、独资等多种所有制形式，已经形成了一定规模的产业队伍。

4、拉动了关联产业。房地产业与国民经济的许多行业都有密切关系，具有很强的产业关联性，对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等行业都有明显的拉动作用。房地产业的快速发展，不仅仅带动了建材工业和建筑业，更是带动了关联产业的发展。住宅小区的建成，与之相配套的商业、饮食业、服务业等应运而生；居住环境的改变，增加了人们对宅内装修、家电家具的支出，物业管理也随之出现，房地产业在自身发展的同时也为社会劳动力提供了大量就业机会。

5、改变了住房观念。房地产业的快速发展为城镇住房制度改革的深化，使城镇居民的住房理念发生了深刻变化。有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配。明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，靠财政投资建房，靠单位福利分房，靠低租金租房的格局已经被打破，“要住房，找市场”的观念已经在广大居民中基本确定，居民住宅由无偿分配到自费购买，完成了从公家福利到私人财产的历史转型。

    随着房地产支柱产业的逐步形成和确立，它在不断拉动相关产业日益增长的同时，对国民经济的贡献额将越来越大。

房地产业存在的问题

    1、 缺乏大型的、实力强的企业

前些年受高额利润的吸引，开发企业一哄而起，虽然注册房地产开发企业不少，但有真正实力的并不多，2008年底全市的110家开发企业中四级以下的企业占绝大多数。拥有二级资质的企业仅1个，二级资质的企业占全部的0.9％，三级资质的企业占3.6％，四级和暂定资质的企业占95.5％，远远低于全省平均水平，低水平的资质限制了企业的开发建设业务。

2、商品住宅销售价格仍然偏高，增幅过快

商品房价近几年上升较快，2004-2007年间，商品房销售价格一直呈增长态势。2008年受国家政策的影响大多数大中城市房价有所下降，但我市的房价受政策影响不大，基本没有变化。我市商品住房价格居高不下，既有客观因素：建筑材料价格上涨，住宅品质的提升，土地价格的上涨等。也有主观原因：投资和投机性购房的影响，开发商利用市场信息的不对称有意炒作，形成了对购房者心理预期的影响。

3、行业管理不够完善，经营环境欠佳

    房地产作为新兴产业，涉及市、县（市）区两级政府和许多部门。强化行业管理及其快速健康发展具有十分重要的意义。目前房地产开发市场程序不够规范，在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、面积“缺斤短两”，中介市场混乱，房屋拆迁和物业不规范等问题。

房地产业的发展前景

    随着忻州市整个国民经济的不断发展，经济总量的不断提升，居民收入的不断增加，住房的消费也会随着攀增，尤其现在从中央到地方都把重视和解决城市居民住房问题、改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目标和重要任务，加之全市城镇居民人均住房建筑面积还未超过30平方米的小康标准，住房更新换代步伐也将明显加快，必将为全市房地产业开辟了广阔的发展空间。（忻州市统计局 苗 彦）