内容提要：2009年，为积极应对全球金融危机，省委、省政府适时提出了 “三个千方百计”和“三个坚定不移”的战略举措，狠抓民生工程落实，加快保障性住房建设，促使全省房地产开发业呈现出投资快速增长、结构逐步优化、规模继续扩大、金融资金到位加快等良好发展态势，为促进经济增长，构建和谐社会注入了新的活力。但是，投资总量不足，房屋竣工率下降，房价上涨压力较大等问题仍较突出。展望2010年，房地产开发市场仍将朝着稳定、健康的方向发展。

2009年，面对国际金融危机的严重冲击，省委、省政府认真贯彻中央决策部署，紧紧围绕保持经济平稳较快增长这一首要任务，深入研判形势，努力化危为机，科学决策应对，着力破解难题，全省房地产开发市场呈现出投资快速增长、结构逐步优化、规模继续扩大等良好态势，房地产开发业已经成为山西省经济稳定增长中的新亮点。

一、房地产开发投资在惠民政策的推动下快速发展

2009年，全省房地产开发投资完成477.3亿元，同比增长45.5%，增幅比上年上升了18.8个百分点，比同期城镇固定资产投资增幅高6.0个百分点，比全国平均增幅高29.4个百分点，增幅居全国首位。房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重由上年的9.9%上升到10.4%，拉动城镇固定资产投资增长4.5个百分点, 比上年上升了1.9个百分点；对城镇固定资产投资增长的贡献率为11.5%，比上年上升了0.6个百分点。呈现以下主要特点：

（一）投资结构逐步优化，住宅投资明显加快

2009年，全省城镇住宅投资完成612.8亿元，同比增长38.2%，比上年上升了12.9个百分点，其中房地产开发投资中的住宅投资完成379.5亿元，同比增长65.9%，增幅比上年上升了45.7个百分点，房地产开发投资中的住宅投资占城镇住宅投资的比重由上年的51.6%上升到61.9%，占房地产开发投资的比重由上年的69.7%上升到79.5%。在房地产开发投资中，90平方米及以下住房投资完成142.3亿元，同比增长1.6倍，增幅比上年上升了132.6个百分点，所占比重由上年的16.7%上升到29.8%。

（二）经济类型结构明显改善，国有投资比重上升

2009年，在房地产开发投资中，国有投资完成40.5亿元，同比增长1.3倍，增幅比上年上升了119.9个百分点，所占比重由上年的5.3%上升到8.5%；非国有投资完成436.8亿元，同比增长40.7%，增幅比上年上升了13.1个百分点，所占比重由上年的94.7%下降到91.5%，其中民营企业投资完成423.6亿元，同比增长39.9%，增幅比上年上升13.0个百分点。

（三）惠民政策措施成效显著，保障性住房建设稳步推进

省委、省政府坚持把保障性住房建设作为改善民生的重要内容，列入“五大惠民工程”，列为向全省人民承诺办好的实事之一，2009年又列入省重点工程，出台扶持政策，实行目标管理，加强督促检查，扎实加以推进，并取得了显著成绩。2009年，全省保障性住房项目投资完成255.5亿元，其中房地产开发企业承建的保障性住房项目投资完成98.1亿元，占房地产开发投资的比重为20.6%，比上半年上升了3.8个百分点，比前三季度上升了0.5个百分点。

（四）项目投资进度加快，亿元以上项目带动作用显著增强

2009年，全省房地产开发投资在建项目966个，其中新开工项目409个，比上年增加了63个，增长29.8%，完成投资227.8亿元，同比增长1.7倍，占到全省房地产开发投资的比重为47.7％。2009年，开发投资规模在亿元以上的项目371个，占到全部在建项目的比重为38.4%；亿元以上在建项目投资完成364.0亿元，占到全省房地产开发投资的比重为76.3%，其中亿元新开工项目投资完成163.2亿元，占到全省房地产开发投资的比重为43.2%。亿元以上项目拉动房地产开发投资增长39.6个百分点，对房地产开发投资增长的贡献率达86.9%。

（五）施工面积快速增长，中小户型住宅房屋施工面积成倍增长

2009年，全省商品房施工面积达5491.4万平方米, 同比增长40.4%,增幅比上年上升了24.8个百分点,比全国平均水平高12.0个百分点,其中90平方米及以下住房施工面积达1432.5万平方米，同比增长1.06倍，增幅比上年上升了81.5个百分点，占商品房施工面积的比重由上年的17.7%上升到26.1%；商品房新开工面积达2396.4万平方米, 同比增长68.9%,增幅比上年上升了54.3个百分点,比全国平均水平高41.8个百分点, 其中90平方米及以下住房新开面积达813.8万平方米，同比增长1.82倍，增幅比上年上升了171.4个百分点，占商品房新开工面积的比重由上年的20.3%上升到34.0%。

（六）调控政策效果明显，金融资金到位加快

在国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策的影响下，2009年，全省房地产开发企业到位资金531.8亿元，同比增长45.4%，增幅比上年上升了20.6个百分点。其中，国内贷款85.0亿元，同比增长1.69倍，增幅比上年上升了160.8个百分点，占本年到位资金的比重由上年的8.6%上升到16.0%；企业自筹资金238.1亿元，同比增长34.1%，增幅比上年上升了5.3个百分点，所占比重由上年的48.6%下降到44.8%；个人按揭贷款27.6亿元，同比增长78.6%，增幅比上年上升了57.2个百分点，所占比重由上年的4.2%上升到5.2%。

（七）两大区域投资发力，成为拉动全省房地产开发投资快速增长的引擎

2009年，全省房地产开发投资完成477.3亿元,其中投资总量居全省前两位的太原市和大同市房地产开发投资分别完成165.0和83.7亿元, 同比增长35.4%和2.1倍,增幅分别比上年上升了7.6和213.3个百分点，两市合计占到全省房地产开发投资的52.1%，比上年上升了6.7个百分点。两市房地产开发投资呈现出强劲的增长势头，成为拉动全省房地产开发投资快速增长的强大引擎。

二、当前房地产开发运行中需要关注的问题

（一）房地产开发投资总量仍显不足

虽然2009年山西省房地产开发规模增长较快，多项指标增速均处于全国前列（本年完成投资增速45.5%和住宅投资增速65.9%，居全国首位；商品房施工面积增速40.4%和商品房新开工面积增速68.9%，居全国第二），但从2006年开发投资规模跌到全国第24位以来，山西省房地产开发投资在全国的位次一直未变。从开发投资总量与全国及其中部六省的比较来看，2009年，山西省房地产开发投资完成477.3亿元，规模居全国第24位；中部其他五省的房地产开发投资，安徽为1667.5亿元、河南为1553.8亿元、湖南为1084.7亿元、湖北为1200.4亿元、江西为634.5亿元，山西居中部六省末位。从开发投资占城镇固定资产投资的比重来看，山西省房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重仅为10.4%，比全国低8.3个百分点，比中部六省平均水平低4.4个百分点，中部其他五省的房地产投资占城镇固定资产投资的比重分别为：河南13.6%、安徽20.4%、湖北15.9%、湖南15.8%、江西10.6%。

（二）房屋竣工率下降，形成有效供给减少

2009年，全省房地产开发在建项目966个，其中施工面积超过10万平方米的大盘项目131个，占到全部商品房施工面积的49.1%。受房屋大盘开发周期较长等因素的制约，房屋竣工面积从5月份开始出现下降，造成商品房有效供应量减少。2009年，全省房地产开发累计竣工各类房屋面积792.3万平方米，同比下降13.8%，其中住宅竣工面积为697.9万平方米, 同比下降10.7%。

（三）商品房销售额增幅快于销售面积，房价上涨压力较大

2009年，全省商品房销售面积1014.4万平方米，同比增长1.9%，其中住宅销售面积945.7万平方米，同比增长5.8%；商品房销售额275.8亿元，同比增长17.6%，比商品房销售面积的增幅高15.7个百分点，其中住宅销售额242.6亿元，同比增长20.4%，比住宅销售面积的增幅高14.6个百分点。

三、对2010年房地产开发市场走势的基本判断

（一）整体走势——朝着稳定、健康的方向发展

2009年中央经济工作会议提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。根据新形势新情况，着力提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。把握好货币信贷增长速度，引导金融机构均衡放款，避免过大波动。在适度宽松的货币政策下，预计2010年全年全国新增贷款将在7.5 万亿以上，有利于保障实体经济平稳运行。

宏观政策方面，随着全国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，国务院一个月内 5次出手调控房地产市场。此轮调控的目标是支持自住和改善性住房消费，抑制投机、投资性购房，遏制房价过快上涨。在增加供给方面，要求各地抓紧编制 2010-2012 年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品房和限价商品房、公共租赁房、经济适用房、廉租房的建设规模，并明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。2010 年，在新的宏观政策调控下，全省房地产市场将朝着稳定、健康的方向发展。

就山西省而言，王君省长在省十一届人大三次会议上的政府工作报告中承诺，加快实施保障性安居工程，建设廉租住房和经济适用住房、改造棚户区和农村困难群众危房24万套、1370万平方米，确保全面完成国有重点煤矿棚户区改造任务；继续增加中低价位、中小套型普通商品房供应。因此，改善城市低收入家庭和农村困难群众的住房条件，加快保障性安居工程建设，房地产市场的供需关系将得到合理调整，投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置。

（二）市场走势

1、供给：新增供给力度将加大

2009年下半年，在市场需求的强力拉动下，供给力量逐渐恢复，新增上市面积不断提高，12月当月，住房竣工面积增加到326.3万平方米，住房销售面积256.7万平方米，首次实现当月住宅供给量超过当月销售量。2010年全省商品住宅供应量将集中放量，预计新增住宅供应780 万平方米左右，主要来自于老盘新开，算上现有的存量住宅335 万平方米，2010年商品住宅总体的供应量有望达到1115万平方米，将超过2009年住宅销售总量。

2、需求：政策微调，商品房成交量有待进一步观察

2010年初，尽管旨在平抑房价的“国十一条”出台，但对刚需巨大、市场发展平稳、主要以本地需求为主的山西省房地产销售市场影响不会太大；且国家在2010年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对房地产行业最为重要的金融环境变化不大，加上旧城改造、棚户区改造和沉陷区治理等，预计市场需求仍将会保持较高水平。由于房价上涨过快，国家有意遏制高房价，抑制投资性购房，加大了对二套房的调控力度，这可能影响到部分改善性需求释放；同时在政策鼓励住房消费的2009年，山西省商品房销售面积增速仅为2%，那么，2010年山西省商品房成交量有待进一步观察。

（三）房价走势——房价大幅下跌的可能性不大

“国十一条”房地产新政，从加大有效供给、抑制投资投机需求这两大关键点入手，促进房地产市场的健康运行，同时加快保障性住房建设，这将会对房价的上涨起到抑制作用。但受宏观经济企稳回升、居民收入不断增加、物价水平止跌回升、流动性总体宽松、消费结构升级和通胀预期心理等因素影响，都给山西省房地产市场发展打下了坚实的基础，2010年山西省房价大幅下跌的可能性不大，房价将会向着理性回归方向调整。