[内容提要]: 今年是“十二五”开局之年，各级党委政府紧紧围绕民生问题，认真贯彻落实国家宏观调控政策措施，大力推进保障性住房建设。前三季度，全省房地产开发投资保持高位运行，保障性住房建设步伐加快，房屋施工规模继续扩大，竣工面积快速增长；同时，随着房地产市场新政效应的逐步显现，商品房销售全面下滑，存量房创历史新高，开发到位资金逐步趋紧。与此同时，房地产开发市场运行中也暴露出本省开发企业投资份额逐年减少，开发企业在销售下降的形势下资金可能出现紧张等问题，并据此提出切实增加有效供给，拓宽企业融资渠道，提升企业综合竞争力等对策建议，促进房地产开发业健康快速发展。
今年以来，各级党委、政府将加快保障性安居工程建设作为推动民生改善、保障房地产市场稳定健康发展的重要举措。前三季度，全省房地产开发投资继续保持了高位运行，保障性住房建设发力助威，房屋施工规模继续扩大，竣工面积高速增长；受国家房地产市场调控政策措施的影响，商品房销售全面下滑，存量房创历史新高，开发到位资金逐步趋紧。
一、房地产开发市场运行情况
（一）开发投资情况
1、房地产开发投资高位运行，保障房建设作用关键
前三季度，全省房地产开发投资完成494.8亿元，同比增长34.5%，增幅比上年同期加快7.6个百分点，比全国平均增速快2.5个百分点，其中保障房建设作用关键。前三季度，全省房地产开发企业承建的保障性住房项目投资完成91.5亿元，同比增长66.1%，增幅比同期房地产开发投资快31.6个百分点，占房地产开发投资的比重由上年同期的15.0%上升到18.5%，对房地产开发投资的贡献率为28.7%，拉动全省房地产开发投资9.9个百分点。保障房项目投资比重提高、增速加快，是我省房地产开发投资增长的主要因素。
2、中小户型住房建设速度加快，比重提高
前三季度，全省90平方米及以下住房投资完成105.5亿元，同比增长67.8%，增幅比上年同期加快97.6个百分点，占全省开发住宅投资的比重由上年同期的22.9%上升到27.3%；90平方米及以下住房施工面积2010.1万平方米，同比增长38.5%，增幅比上年同期加快20.5个百分点，占全省商品住宅施工面积的比重由上年同期的26.4%上升到28.7%；90平方米及以下住房新开工面积451.5万平方米，同比增长58.8%，增幅比上年同期加快113.3个百分点，占全省商品住宅新开工面积的比重由上年同期的17.7%上升到24.8%；90平方米及以下住房竣工面积335.2万平方米，同比增长3.6倍，占全省商品住宅竣工面积的比重由上年同期的21.2%上升到55.7%。
3、房屋施工规模继续扩大，竣工面积快速增长
前三季度，全省房屋施工面积8433.3万平方米，同比增长26.5%，增幅比上年同期回落14.6个百分点，其中住宅施工面积7006.4万平方米，同比增长27.6%，增幅比上年同期回落10.4个百分点；房屋新开工面积2127.7万平方米，同比增长8.2%，增幅比上年同期回落1.1个百分点，其中住宅新开工面积1821.2万平方米，同比增长13.3%，增幅比上年同期加快9.3个百分点；房屋竣工面积676.5万平方米，同比增长61.3%，增幅比上年同期加快30.4个百分点，其中住宅竣工面积601.6万平方米，同比增长76.0%，增幅比上年同期加快54.4个百分点。
2、销售由都市区向城镇群转移
前三季度，由太原市区、晋中市区、清徐县城、阳曲县城组成的太原都市区销售面积153.8万平方米，同比下降31.1%，占全省商品房销售面积的比重由上年同期的30.0%下降到20.8%；由大同市、朔州市的10个县（区）组成的晋北城镇群商品房销售面积104.1万平方米，同比增长36.8%，占全省商品房销售面积的比重由上年同期的10.2%提高到14.1%；由长治市、晋城市的12个县（市、区）组成的晋东南城镇群商品房销售面积127.7万平方米，同比增长16.7%，占全省商品房销售面积的比重由上年同期的14.7%提高到17.3%；由运城市、临汾市的16个县（市、区）组成的晋南城镇群商品房销售面积149.9万平方米，同比下降1.4%，占全省商品房销售面积的比重由上年同期的20.4%下降到20.3%。
3、商品房库存量创历史新高
在商品房销售趋冷的背景下，商品房库存量明显增加，总量创历史新高。前三季度，全省商品房待售面积519.5万平方米，同比增长36.7%，增幅比上年同期加快37.5个百分点,其中商品住宅待售面积418.6万平方米，同比增长39.6%，增幅比上年同期加快45.4个百分点。从商品房库存年限来看，待售1-3年的商品房面积244.9万平方米，同比增长32.8%，增幅比上年同期加快44.2个百分点；待售3年以上的商品房面积30.3万平方米，同比增长80.9%，增幅比上年同期回落49.2个百分点。
4、太原房屋销售价格指数小幅上涨
太原市房屋销售价格同比继续上涨，环比涨幅趋缓。据国家统计局公布的全国70个大中城市商品房销售价格调查统计，9月份，太原市新建商品住宅销售价格同比上涨1.4%，环比上涨0.1%。1～8月新建商品住宅销售价格同比涨幅分别为2.2%、1.7%、1.7%、1.3%、1.2%、1.1%、1.3%、1.3%；环比涨幅分别为0.2%、-0.4%、0.3%、0.2%、0.4%、0.3%、0.2%、0.0%。
（三）开发资金到位和土地供应情况
1、项目建设资金到位速度放缓
前三季度，全省房地产开发企业到位资金822.5亿元，同比增长19.9%，增幅比上年同期回落45.4个百分点，比同期开发投资增速慢14.6个百分点。其中，上年末结余资金266.1亿元，同比增长70.3%，增幅比上年同期回落23.4个百分点；本年到位资金556.3亿元，同比增长5.0%，增幅比上年同期回落53.4个百分点。从本年资金来源来年，三大类型资金呈现出一升两降的特点。
2、企业土地购置面积持续下降
前三季度，全省房地产开发企业购置土地面积471.5万平方米，同比下降29.1%，增幅比上年同期下降96.7个百分点；土地成交价款53.0亿元，同比下降21.7%，增幅比上年同期下降113.6个百分点；支付土地款64.7亿元，同比下降2.8%，增幅比上年同期下降63.4个百分点。在土地供应减少和开发投资快速增长的同时，企业存量土地呈现出下降的态势。前三季度，全省房地产开发企业存量土地472.6万平方米，同比下降0.4%，增幅比上年同期下降75.9个百分点。
二、房地产开发市场运行中存在的问题
1、本地开发企业投资份额呈逐年下降的趋势
最近几年，外省开发商已经通过各种渠道渗入我省房地产市场，目前已有恒大、富力城、万达、星河湾、万科等省十多家知名开发企业落户我省，既促进了我省房地产开发市场的快速发展，同时也挤压了本地房地产开发企业的发展空间。前三季度，外省知名开发企业中，恒大、富力城、万达、星河湾、万科、首开、海尔、茂业、绿地、当代置业等十家企业开发投资完成87.8亿元，占全省房地产开发投资的比重为17.7%，比2010年提高3.2个百分点。以上企业从2007年以来，开发投资占全省的比重分别为3.6%、6.8%、10.7%、14.5%。
2、开发企业在销售下降的形势下资金可能出现紧张
今年以来，我省商品房销售面积和销售额持续回落，并首次出现双负增长，导致房地产企业资金来源中的定金及预付款和个人按揭贷款增速大幅回落，再加之央行连续加息和提高准备金率，房地产开发企业银行贷款难度加大。前三季度，开发企业银行贷款44.7亿元，同比下降8.3%，比上年同期下降19.8个百分点；定金及预付款176.9亿元，同比增长4.3%，比上年同期回落91.8个百分点；个人按揭贷款47.7亿元，同比增长1.5%，比上年同期回落159.5个百分点。如果全省商品房销售形势仍然低迷，则房地产开发企业的资金供应可能出现紧张。
三、促进房地产开发市场稳定健康发展的几点建议
尽管宏观调控的积极效应已经显露，但房地产开发领域存在的一些问题仍不容忽视。今后要紧紧抓住综改试验区所带来的重大发展机遇，以保民生为重点，以提升企业实力为发展目标，确保全省房地产开发市场稳定健康发展。
1、继续加强和改善宏观调控，切实增加有效供给
一是要积极引导和调控房地产市场走势，确保中央和地方政策措施落实到位。二是要继续加大保障性住房和90 平方米及以下商品房建设力度，严格控制高档商品住房的土地供给，建立土地闲臵超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等；三是大力发展限价房、公共租赁住房，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求。
2、拓展房地产企业融资渠道
一是鼓励房地产开发企业积极引入私募股权基金，可以给企业带来管理、技术、市场等优势；二是有针对性扶持一批核心竞争力强、成长性好的房地产企业进行股份制改制，争取上市融资；三是鼓励房地产开发企业利用房地产信托计划来融资，既可以降低房地产企业整体融资成本，又有利于房地产企业持续发展和优化公司结构；四是吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等等。
3、提升房地产企业的竞争力
目前我省从事房地产开发的企业中一级企业仅有9家，二级企业仅有108家，一二级房地产开发企业所占总数的比重仅为5.9%。目前房地产企业面临的不仅是省内的竞争，而且是全国甚至还有境外的企业竞争，没有强大的实力很难取胜。要提升竞争力首先要加强与高等院校、科研院所的合作，培养一批既有高学历，又有较强专业知识的人才，提高企业人员素质；其次要进一步规范房地产市场，加强房地产开发建设全过程的监管，推进科学发展；第三，调整优化产业结构，鼓励本土企业与省外知名房地产企业合作，引进资金、管理和技术，为重点培育、信誉良好的龙头企业搭建融资平台，突破融资瓶颈。（山西省统计局投资处）（责任编辑：张 洋）
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