2010年，全省上下围绕“两个发展”，大力推进民生工程建设，全省房地产开发业呈现出投资较快增长、经济适用房投资比重上升、商品房施工规模快速扩张、商品房销售量价齐升、企业国内贷款增速下降等态势，但与中部及周边省份比较，我省房地产开发业存在着投资总量小、增速慢、占城镇投资的比重低、房价上涨快等问题。通过比较分析，开发企业规模小、竞争力弱、自有资金不足、地区发展不均衡等问题是制约我省房地产开发业快速发展的主要因素。
一、山西房地产开发市场运行特点
（一）房地产开发投资保持较快增长，经济适用房投资比重上升
2010年，全省房地产开发投资完成592.2亿元，同比增长24.1%，增幅比上年下降了21.4个百分点。其中，商品住宅投资完成457.2亿元，同比增长21.1%，增幅比上年下降了44.2个百分点，占房地产开发投资的比重由上年的79.2%下降到77.2%；经济适用房投资完成22.5亿元，同比增长71.6%，增幅比上年上升了69.4个百分点，占房地产开发投资的比重由上年的2.8%上升到3.8%；办公楼投资完成12.1亿元，同比增长14.2，增幅比上年下降了15.5个百分点，占房地产开发投资的比重由上年的2.2%下降到2.0%；商业营业用房投资完成60.8亿元，同比增长38.9%，增幅比上年上升了26.5%，占房地产开发投资的比重由上年的9.2%上升到10.3%。
（二）房屋施工规模快速扩张，保障性住房供应量增加
2010年，全省房屋施工面积7616.4万平方米，同比增长38.8%，增幅比上年下降了1.5个百分点。其中，商品住宅施工面积6252.8万平方米，同比增长35.3%，增幅比上年下降了5.3个百分点；开发企业承建的保障性住房项目中房屋施工面积1300.5万平方米，同比增长48.3%，占全省房屋施工面积的比重由上年的16.0%上升到16.9%。2010年，全省房屋竣工面积1089.7万平方米，同比增长26.5%，增幅比上年上升了33.0个百分点。其中，商品住宅竣工面积896.9万平方米，同比增长20.6%，增幅比上年上升了25.4个百分点；开发企业承建的保障性住房项目中房屋竣工面积120.0万平方米，同比增长75.7%，占全省房屋竣工面积的比重由上年的7.9%上升到11.0%。
（三）商品房销售额增幅快于销售面积增幅
2010年，全省商品房销售面积1163.4万平方米，同比增长12.5%，增幅比上年上升了8.6个百分点，其中商品住宅销售面积1057.3万平方米，同比增长9.7%，增幅比上年上升了1.9个百分点；商品房销售额404.6亿元，同比增长44.5%，增幅比上年上升了25.1个百分点，比商品房销售面积的增幅快32.0个百分点，其中商品住宅销售额351.6亿元，同比增长43.0%，增幅比上年上升了20.8个百分点，比商品住宅销售面积的增幅快33.3个百分点。
（四）开发企业到位资金增速放慢，国内贷款呈负增长
2010年 ，全省房地产开发企业本年到位资金786.5亿元，同比增长37.7%，增幅比上年下降了18.5个百分点。其中，国内贷款87.5亿元，同比下降1.4%，增幅比上年下降了182.4个百分点，占本年到位资金的比重由上年的15.5%下降到11.1%；企业自筹资金288.4亿元，同比增长16.7%，增幅比上年下降了22.4个百分点，占本年到位资金的比重由上年的43.3%下降到36.7%；定金及预付款263.5亿元，同比增长67.6%，增幅比上年上升了33.3个百分点，占本年到位资金的比重由上年的27.5%上升到33.5%；个人按揭贷款68.4亿元，同比增长1.3倍，占本年到位资金的比重由上年的5.1%上升到8.7%。
二、与中部及周边省份的比较分析
（一）山西房地产开发投资总量及增速仍处于中部及周边省份的下游
2010年，全省房地产开发投资完成592.2亿元，同比增长24.1%，增幅比上年下降了21.4个百分点，比全国平均增幅低9.1个百分点，比中部六省平均增幅低8.1个百分点。从开发投资总量来看，周边及中部六省中除我省和江西开发投资额没有跨入千亿门槛外，其它省份均超过1000亿，河北、安徽和河南已超过2000亿元。中部及周边省份的房地产开发投资总量依次为河北2264.8亿元、安徽2251.8亿元、河南2114.1亿元、湖北1618.2亿元、湖南1469.3亿元、陕西1160.2亿元、内蒙1120.0亿元、江西706.8亿元、山西592.2亿元。从开发投资增速来看，中部及周边省份房地产开发投资平均增幅达34.4%，比全国平均增幅高1.2个百分点，而我省房地产开发投资增幅为24.1%，比全国平均增幅低9.1个百分点，仅比江西高12.7个百分点，比陕西高0.9个百分点，居中部及周边省份下游。
2010年中部及周边省份房地产开发投资完成情况
（二）山西房地产开发投资总量占城镇固定资产投资比重及贡献率处于中部及周边省份的下游
2010年，我省房地产开发投资额占城镇固定资产投资的比重为10.2%，比上年下降了0.2个百分点，仅比江西高1.2个百分点。中部及周边省份的房地产开发投资额占城镇固定资产投资的比重依次为安徽20.6%、河北17.5%、湖南16.7%、湖北16.3%、河南15.2%、陕西14.2%、内蒙12.6%、山西10.2%、江西9.0%。2010年，我省房地产开发投资对城镇投资的贡献率仅为9.5%，比全国平均水平低15.8个百分点，比周边省份平均水平低10.9个百分点，比中部六省平均水平低7.5个百分点，仅比江西高5.6个百分点。
2010年中部及周边省份房地产开发投资
占城镇固定资产投资比重及贡献率情况
（三）商品住宅及经济适用房投资占房地产开发投资的比重位居前列
2010年，全省商品住宅投资完成457.2亿元，同比增长21.1%，占房地产开发投资的比重为77.2%，比全国平均水平高6.7个百分点，所占比重位居全国第10位，居中部六省第2位；经济适用房投资完成22.5亿元，同比增长71.6%，占房地产开发投资的比重为3.8%，比全国平均水平高1.6个百分点，所占比重位居全国第5位，居中部及周边省份首位。
2010年中部及周边省份商品住宅及经济适用房投资完成情况
|
地 区
|
商品住宅投资额（亿元）
|
占房地产开发投资的比重（%）
|
经济适用房投资额（亿元）
|
占房地产开发投资的比重（%）
|
|
全 国
|
34038.1
|
70.5
|
1067.4
|
2.2
|
|
山 西
|
457.5
|
77.2
|
22.5
|
3.8
|
|
内蒙古
|
782.1
|
69.8
|
39.1
|
3.5
|
|
陕 西
|
938.5
|
80.9
|
33.9
|
2.9
|
|
河 南
|
1685.2
|
79.7
|
61.9
|
2.9
|
|
湖 北
|
1040.9
|
64.3
|
40.3
|
2.5
|
|
湖 南
|
1134.8
|
77.2
|
33.0
|
2.2
|
|
江 西
|
544.8
|
77.1
|
11.4
|
1.6
|
|
河 北
|
1785.6
|
78.8
|
27.4
|
1.2
|
|
安 徽
|
1607.8
|
71.4
|
27.5
|
1.2
|
（四）商品房销售面积增幅处于中部及周边省份下游，而销售额增幅位居中部及周边省份前列
2010年，全省商品房销售面积1163.4万平方米，同比增长12.5%，增幅居全国第16位，比上年上升了14位，其中商品住宅销售面积1057.3万平方米，同比增长9.7%，增幅居全国第16位，比上年上升了16位；商品房销售额404.6亿元，同比增长44.5%，增幅居全国第9位，比上年上升了21位，其中商品住宅销售额351.6亿元，同比增长43.0%，增幅居全国第10位，比上年上升了20位。
2010年中部及周边省份商品房销售情况
|
地 区
|
商品房销售面积
|
商品房销售面积增速
|
商品房销售额
|
商品房销售额增速
|
|
（万平方米）
|
商品住宅
|
（%）
|
商品住宅
|
（亿元）
|
商品住宅
|
（%）
|
商品住宅
|
|
全 国
|
104349.1
|
93051.6
|
10.1
|
8.0
|
52478.7
|
43953.3
|
18.3
|
14.4
|
|
山 西
|
1163.4
|
1057.3
|
12.5
|
9.7
|
404.6
|
351.6
|
44.5
|
43.0
|
|
河 北
|
4533.0
|
4213.1
|
52.8
|
49.4
|
1605.8
|
1453.6
|
65.9
|
60.6
|
|
陕 西
|
2590.2
|
2471.9
|
24.1
|
23.9
|
973.4
|
906.0
|
44.7
|
45.8
|
|
内蒙古
|
3020.5
|
2534.8
|
17.0
|
12.5
|
1065.0
|
755.7
|
38.8
|
26.6
|
|
河 南
|
5452.2
|
5092.5
|
25.8
|
26.8
|
1658.8
|
1454.6
|
43.5
|
44.7
|
|
安 徽
|
4113.9
|
3604.9
|
2.1
|
-1.1
|
1732.7
|
1408.4
|
25.7
|
19.4
|
|
湖 北
|
3513.6
|
3241.9
|
29.3
|
25.8
|
1313.1
|
1134.6
|
36.8
|
29.0
|
|
湖 南
|
4473.0
|
4143.1
|
27.3
|
27.0
|
1406.5
|
1247.9
|
49.4
|
51.1
|
|
江 西
|
2469.7
|
2265.7
|
8.3
|
7.5
|
776.4
|
670.3
|
28.8
|
26.3
|
三、与中部及周边省份相比发展不快的原因分析
（一）房地产开发企业规模小，市场竞争力弱
由于我省房地产开发企业实力较弱，所开发的项目规模普遍较小，在开发市场上处于不利地位，在一定程序上制约了房地产开发业的发展。以2009年为例，全省房地产开发企业1899家，具有三级及以上资质的企业有472家，三级及以上开发企业占全省房地产开发企业的比重仅为24.9%，仅比中部及周边省份中的河北高1.9个百分点。
2009年中部及周边省份房地产开发企业情况
|
地 区
|
企业个数（个）
|
三级及以上企业占
全部企业的比重
（%）
|
|
合计
|
一级
|
二级
|
三级
|
|
全 国
|
80407
|
1026
|
7353
|
22550
|
38.5
|
|
湖 南
|
3227
|
14
|
152
|
1642
|
56
|
|
江 西
|
2050
|
4
|
236
|
800
|
50.7
|
|
陕 西
|
1194
|
47
|
143
|
366
|
46.6
|
|
湖 北
|
3460
|
31
|
378
|
998
|
40.7
|
|
安 徽
|
3097
|
23
|
239
|
917
|
38.1
|
|
河 南
|
3798
|
33
|
321
|
810
|
30.6
|
|
内蒙古
|
1893
|
17
|
136
|
357
|
26.9
|
|
山 西
|
1899
|
9
|
110
|
353
|
24.9
|
|
河 北
|
2710
|
19
|
147
|
458
|
23
|
（二）房地产开发企业自有资金不足
资金是房地产开发企业的“血液”，是维系房地产开发企业生存的重要保障。以2009年为例，全省房地产开发企业资产合计为1558.3亿元，平均每个企业资产为8205.7万元，比全国平均水平低12959.7万元，居中部及周边省份末位；全省房地产开发企业商品房销售收入215.6亿元，平均每个企业销售收入为1135.3万元，比全国平均水平低2907.6万元，居中部及周边省份末位。说明我省房地产开发企业自有资金不足，制约了房地产开发业的快速发展。
2009年中部及周边省份房地产开发企业情况
|
地 区
|
资产总计
（亿元）
|
平均每个企业
资产合计（万元）
|
商品房销售收入（亿元）
|
平均每个企业商品房
销售收入（万元）
|
|
|
|
全 国
|
170184.2
|
21165.4
|
32507.8
|
4042.9
|
|
|
陕 西
|
2001
|
16758.6
|
522.1
|
4372.7
|
|
|
安 徽
|
4127.5
|
13327.6
|
931.1
|
3006.5
|
|
|
湖 北
|
4168.2
|
12046.7
|
803.2
|
2321.4
|
|
|
河 北
|
3096.4
|
11425.8
|
728.6
|
2688.6
|
|
|
湖 南
|
3485.6
|
10801.4
|
764.5
|
2369.1
|
|
|
江 西
|
2143.2
|
10454.8
|
506.7
|
2471.7
|
|
|
河 南
|
3362.1
|
8852.3
|
872.2
|
2296.5
|
|
|
内蒙古
|
1603.1
|
8468.3
|
731.4
|
3863.7
|
|
|
山 西
|
1558.3
|
8205.7
|
215.6
|
1135.3
|
|
（三）地区发展不均衡制约了房地产开发业的快速发展
我省房地产开发业保持了较快发展势头，但是由于全省各地经济发展、居民收入水平、住房消费观念不同，造成房地产开发投资在全省的发展不够均衡，并且市与市之间差距较大，制约了全省房地产开发业的快速发展。2010年，太原市房地产开发投资完成241.1亿元，同比增长46.1%，占全省的比重高达40.7%，比排名第二的大同市高25.4个百分点。与中部及周边省份相比，太原市房地产开发投资占全省的比重分别比陕西、湖北和湖南低31.9、22.2和5.9个百分点，居中部及周边省份前列。
2010年省会城市房地产开发投资完成情况
从上述分析我省房地产开发业发展较慢的原因来看，今后要从政策上积极引导房地产开发业，重点培育核心竞争力强，具有较强抗风险能力的大型房地产开发企业，进一步改善企业商品供应结构，提高资产的营运质量，增强品牌优势和核心竞争力；二是要引导房地产开发业由拉动经济向保障民生转变，由粗放型向集约型转变，由资源消耗型向节能省地型转变，尽快适应市场变化的需求；三是要抓住“十二五”期间加快发展太原都市圈和三大城镇群、实施大县城战略和百镇建设工程的有利时机，提升城市聚幅力，带动全省房地产开发业实现快速发展。(山西省统计局 投资处)（责任编辑：张 洋）
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